⑴所有权的相对确定性 ⑵合法性 ⑶可变价性 ⑷法定抵押权优先于约定抵押权

　　1. 某在建工程开工于 某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积 万㎡， 年 月 日 规划总建筑面积1万 用途为写字楼。土地面积2万㎡，于 日取得。 用途为写字楼◆◆。土地面积 万㎡，于2007年3月1日取得。该 年 月 日取得 项目的正常建设期为2年 建设费用（包括前期工程费、 项目的正常建设期为 年，建设费用（包括前期工程费、建 筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至 筑安装工程费◆◆、管理费等）为每平方米建筑面积 元 2009年3月1日完成了主体结构，已投入 日完成了主体结构， 的建设费用， 年 月 日完成了主体结构 已投入70%的建设费用， 的建设费用 估计至建成尚需1年的时间 还需投入40%的费用。 年的时间， 的费用。 估计至建成尚需 年的时间，还需投入 的费用 在估价时点，土地的重新取得成本为 在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/㎡，土地还原 元㎡ 率为7%，土地使用权年限为50年 率为 ，土地使用权年限为 年。 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%， 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 ，贷 款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的 ，销售 款利率为 ，建筑工程的销售费用为售价的3%， 税费为售价的5.5%，销售利润率为 。试估算该在建工程 税费为售价的 ，销售利润率为0 2009年3月1日的正常购买总价◆◆。 Θ 日的正常购买总价。 年 月 日的正常购买总价

　　成本－续建管理费用－续建投资利息-续建开发利润 成本－续建管理费用－续建投资利息 续建开发利润 销售费用-销售税费 销售税费－ －销售费用 销售税费－买方购买在建工程的税费

　　（1）属于停建的在建工程，要查明停建的原因， ）属于停建的在建工程，要查明停建的原因， 确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的， 确因工程的产◆◆、 销及工程技术等原因而停建的， 要考虑在建工程的功能性及经济贬值， 要考虑在建工程的功能性及经济贬值，进行风险系 数调整。 数调整◆◆。 （2）整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚 ）整个建设工程已经完成或接近完成， 未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进 未交付使用的在建工程， 行评估， 行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结 合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。 合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。 （3）对于实际完成工程量较少的在建工程，可采 ）对于实际完成工程量较少的在建工程， 用成本法或假设开发法进行评估。 用成本法或假设开发法进行评估◆。

　　1.在建工程的相关知识 1.在建工程的相关知识 2. 运用成本法对在建工程评估 3. 运用假设开发法对在建工程进行评估

　　1.定义 定义 广义上的房屋在建工程， 广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建 设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所 处的状态。 处的状态。 狭义上的房屋在建工程， 狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基 本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。 本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。

　　1. 某在建工程开工于 某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积 万㎡，用 年 月 日 规划总建筑面积1万㎡，用 途为写字楼。土地面积2万㎡，于 日取得。 途为写字楼。土地面积 万㎡，于2007年3月1日取得。该项目的 年 月 日取得 正常建设期为2年 建设费用（包括前期工程费、 正常建设期为 年，建设费用（包括前期工程费◆、建筑安装工程 管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日 费◆、管理费等）为每平方米建筑面积 元 年 月 日 实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需 的建设费用， 实际完成了主体结构，已投入 的建设费用 1年的时间J9九游会官方网站，还需投入 年的时间， 的费用。 年的时间 还需投入40%的费用。 的费用 在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/㎡，土地还原率为 在估价时点，土地的重新取得成本为 元㎡ 7%，土地使用权年限为 年。 ，土地使用权年限为50年 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%， 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 ，贷款利 率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的 ，销售税费为售 率为 ，建筑工程的销售费用为售价的3%， 价的5.5%，销售利润率为 价的 ，销售利润率为15% 。预测在建工程完工后售价 30000元/㎡。试估算该在建工程 日的正常购买总价。 元 ㎡ 试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。 年 月 日的正常购买总价 根据市场比较法求得该在建工程续建完成后在2009年3月的预期 年 月的预期 根据市场比较法求得该在建工程续建完成后在 市场售价为6800元/m2。 市场售价为 元

　　（1）房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场 ） 价值， 价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款◆◆。 减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （2）房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应 ）房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的， 当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。 当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

　　一、假设开发法公式 在建工程价格＝续建完成后的房地产价值－ 在建工程价格＝续建完成后的房地产价值－续建

　　某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积 万㎡， 年 月 日 规划总建筑面积1万 某在建工程开工于 用途为写字楼。土地面积2万㎡，取得于 取得于2007年3月1日。该 用途为写字楼。土地面积 万㎡，取得于 年 月 日 项目的正常建设期为2年 建设费用（包括前期工程费、 项目的正常建设期为 年，建设费用（包括前期工程费、建 筑安装工程费◆、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。 筑安装工程费◆、管理费等）为每平方米建筑面积 元 日实际完成了主体结构， 至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入 年 月 日实际完成了主体结构 已投入70%的建设 的建设 费用，估计至建成尚需1年的时间 还需投入40%的费用。 年的时间， 的费用◆◆。 费用，估计至建成尚需 年的时间，还需投入 的费用 在估价时点，土地的重新取得成本为 在估价时点，土地的重新取得成本为1000元/㎡，土地还原 元㎡ 率为7%，土地使用权年限为50年 率为 ，土地使用权年限为 年。 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%， 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 ，贷 款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的 ，销售 款利率为 ，建筑工程的销售费用为售价的3%， 税费为售价的5.5%，销售利润率为 。试估算该在建工程 税费为售价的 ，销售利润率为0。 2009年3月1日的正常购买总价◆◆。 日的正常购买总价。 年 月 日的正常购买总价

　　在建工程价格=土地取得成本前期费用土地开发成 在建工程价格 本在建工程建造成本管理费用投资利息销售税费 开发利润-折旧

　　2. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业 估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料， 务，估价时点为 年 月 日 根据委托方提供的资料， 该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6 月通过出让取得， 该烂尾楼项目的土地是 年 月通过出让取得 年 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 元 ㎡ 包括 土地取得成本◆◆、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金 土地取得成本、开发成本◆◆、管理费用◆、销售费用 销售税金 和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。 月至估价时点的投资利息◆。 和期望利润，并计算了自 年 月至估价时点的投资利息 估价人员经调查核实， 估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费 用符合支出当时的正常市场情况，为此， 用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价 时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。 时确定该房地产的重置价格为 元㎡ 请问： 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误 ）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格 ）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格◆?

　　某在建工程开工于2004年9月1日，规划总建筑面积 万 例3. 某在建工程开工于 年 月 日 规划总建筑面积1万 ㎡，用途为写字楼 土地面积2万㎡，于 用途为写字楼。 日取得。 ㎡，用途为写字楼。土地面积 万㎡，于2004年3月1日取得。 年 月 日取得 该项目的正常建设期为2年 建设费用（包括前期工程费、 该项目的正常建设期为 年在建工程的评估J9九游会官方网站，建设费用（包括前期工程费、建 筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至 筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积 元 2005年9月1日完成了主体结构，已投入 日完成了主体结构， 的建设费用， 年 月 日完成了主体结构 已投入70%的建设费用，后 的建设费用 因甲方原因停工， 日时， 因甲方原因停工，至2009年3月1日时，该在建工程考虑各方 年 月 日时 面因素按八成新折旧。 面因素按八成新折旧◆。 在估价时点，土地的重新取得成本为 在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/㎡，土地还原 元㎡ 率为7%，土地使用权年限为50年 率为 ，土地使用权年限为 年。 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%， 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 ，贷款 利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的 ，销售税费 利率为 ，建筑工程的销售费用为售价的3%， 为售价的5.5%，销售利润率为 。试估算该在建工程 为售价的 ，销售利润率为0 试估算该在建工程2009年 年 3月1日的正常购买总价。 日的正常购买总价。 月 日的正常购买总价

　　（1）错误有： ）错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用◆。 ①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用◆◆。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期， ②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期在建工程，以 此计算投资利息。 此计算投资利息◆。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 ③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 （2）还应将重置价格减去折旧： ）还应将重置价格减去折旧： 可能存在的施工质量缺陷、 ①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的 物质折旧。 物质折旧◆◆。 可能存在的烂尾楼设计过时（落后） ②可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的 功能折旧。 功能折旧。 可能存在的由于市场供求状况、规划、 ③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外 部因素变化产生的经济折旧。 部因素变化产生的经济折旧◆◆。

　　在建工程：建筑工程尚未完工或虽然已经完工， 在建工程：建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但 尚未交付使用的建设项目房地产 。 具体指正在建设中的固定资产或改造工程， 具体指正在建设中的固定资产或改造工程，生产性 和非生产性综合工程与单项工程的建设， 和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定 资产的新建◆◆、维修、安装◆、改建◆、 资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工 程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、 程等◆。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能 产生收益，有的甚至还不能达到预售的条件在建工程的评估J9九游会官方网站。。 产生收益，有的甚至还不能达到预售的条件。